부동산 양도소득세 계산기 아파트 양도세 계산 방법

부동산을 팔 때 세금 걱정이 많습니다. 세법이 쉽지 않게 느껴져 답답한데요. 국세청 홈택스에서 제공하는 부동산 양도소득세 계산기를 이용하면 보다 쉽게 모의 계산을 해볼 수 있습니다. 더불어 계산기에 적용된 부동산 양도소득세 계산 방법을 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

부동산 양도소득세

국세청 부동산 양도소득세 계산기

부동산을 팔 때 발생하는 세금인 “양도소득세” 때문에 걱정이 많습니다. 주변을 둘러보면 단순히 양도소득세 자체가 너무 많이 나와 부동산 매매가 두렵다고 할 정도로 말이 많습니다. 세법에 따라 부동산을 매매할 때 취하게 되는 ‘이익’ 부분에 대해 일정 금액 구간 별로 부과하는 부동산 양도소득세를 미리 확일 할 수 있으면 그 걱정을 조금은 내려놓고, 부동산 거래를 보다 전략적으로 할 수 있을 것 같습니다. 그래서 국세청 홈택스에서는 누구든 간편하고 편리하게 사용할 수 있는 부동산 양도소득세 계산기를 제공하고 있습니다.

>> 국세청 홈택스 부동산 양도소득세 계산기 바로가기 <<

위 링크를 타고 가시면 양도세 계산기 화면이 사진과 같이 뜹니다. 계산기를 사용하는 방법은 매우 단순합니다. 우선, 순서대로 양도일자, 취득일자, 양도물건 종류를 선택합니다. 그리고나선 “거래금액” 탭에서 양도가액을 넣고, 취득가액 및 기타필요경비에 해당하는 사항을 옆에 ‘조회’ 버튼을 눌러 모두 써 넣습니다. 여기서 취득가액과 기타필요경비에서 ‘조회’ 버튼을 누르면 다음과 같이 화면이 뜹니다. 여기에 넣을 수 있는 모든 세부 사항(선택)을 넣고 ‘닫기’를 누르면 취득가액과 기타필요경비가 자동으로 합산, 계산되어 뜹니다.

그리고 마지막으로, “기타사항” 탭에 해당하는 옵션을 선택해주면 됩니다. 기타사항 중 ‘장기보유특별공제’ 내용도 꼭 빠뜨리지 않고 선택해 써 넣도록 해야 합니다. ‘장기보유특별공제 계산기’ 버튼을 클릭해 들어가면 다음과 같은 화면이 별도로 뜨는데, 여기에서 ‘장기보유특별공제 구분’에 기본적으로 ‘장특공제(30%한도)’를 선택하여 확인하면 됩니다. 다만, 공제구분별 적용대상 및 요건은 관련 규정을 확인하는 것이 정확합니다. 이제 ‘장기보유특별공제 계산하기’ 버튼을 누르면, 기입했던 양도일자와 취득일자를 기준으로 보유 및 거주기간이 확인되어 공제율을 선택해주고 공제금액이 자동으로 계산되어 나옵니다. 이렇게 계산된 후에 ‘확인’ 버튼을 누르면 본래의 계산기 화면으로 돌아갑니다.

이제 모든 사항을 써 넣었으니 하단에 “세액계산하기”를 눌러주면 계산이 모두 끝나게 됩니다. 그럼 아래와 같이 결과 조회에 ‘양도소득세 간편 계산’ 이라는 보고서 한 장이 뜨게 됩니다. 이렇게 계산기를 사용하면 굳이 별도의 계산방법을 알지 않아도, 알고있는 정도를 칸에 써 넣어 확인만 누르면 간편하게 양도소득세가 얼마나 부과될지 확인 할 수 있습니다.

부동산 양도소득세 계산방법

위에서 부동산 양도소득세 계산기를 이용해 양도소득세를 간편하게 계산해보는 방법을 알아보았습니다. 물론 계산기로 간편히 확인하고 나중에 실제 거래가 진행될 때는 전문가에게 조언을 얻겠지만, 양도소득세라는 것이 어떻게 계산이 되는지 조금 더 알면 우리 재산에 대한 안목 또한 넓어질 수 있지 않을까 생각합니다. 대략적으로 세금을 매기기 위해 더하고 빼는 항목들이 무엇이 있는지 살펴보면 좋을 것입니다. 아래 계산법을 훑어보는 것만으로도 계산기의 전체적인 이해도도 훨씬 올라갈 것입니다.

	양도가액	: 부동산 등의 양도 당시, 실제 거래된 금액
–	취득가액	: 부동산 등의 취득 당시, 실제 거래된 금액 *확인할 수 없는 경우, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 등 적용 가능
–	필요경비	: 실가 (설비비・개량비, 자본적지출액, 양도비) * 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 시준시가의 3% 적용
=	양도차익	= 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
–	장기보유특별공제	: 오래 보유하거나 거주한 주택에 대해 물가변동 인플레이션 등을 고려하는 개념이라 보면 이해하기 쉽다. * 보유 및 거주 기간에 따라 공제율이 다름 > 국세청 홈에서 장기보유특별공제율 확인하기 (국세청 홈페이지 링크)
=	양도소득금액	= 양도차익 – 장기보유특별공제
–	감면대상소득금액	: 조세특례제한법에서 규정한 경우 (미분양주택, 신축주택 등)
–	양도소득기본공제	: 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
=	양도소득 과세표준	= 양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제 250만원)
x	세율	(일부예시) ’23년 이후 ⋮ 1.5억 원 이하 : 35% (누진공제액 1,544만 원) 3억 원 이하 : 38% (누진공제액 1,994만 원) 5억 원 이하 : 40% (누진공제액 2,594만 원) 10억 원 이하 : 42% (누진공제액 3,594만 원) ⋮ > 국세청 홈에서 세율 참조하기 (국세청 홈페이지 링크)
=	산출세액	= (양도소득 과세표준 x 세율) – 누진공제액 * 이는 실무에서 빠르고 간편히 계산하기 위해 하는 방식이고, 세법에 따르면 “초과누진방식 산출세액”이라고… 좀 복잡하게 계산한다.
–	세액공제 + 감면세액	: 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액 등
=	자진 납부할 세액	<< 최종적으로 납부할 양도소득세액 계산 완료다.

필요한 생활 정보를 공유하게 되어 기쁩니다! 저의 글이 도움이 되셨기를 바랍니다.